Tapu iptali ve tescil davasının açılabileceği durumlar, muris muvazaası, yetkili mahkeme, ihtiyati tedbir ve süreler hakkında genel bilgiler.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların gösterildiği resmî kayıttır. Türk Medeni Kanunu tapu siciline güveni esas alır: sicildeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Ancak kaydın hukuka aykırı bir sebeple oluştuğu durumlarda, hakkı zedelenen kişi yolsuz tescilin düzeltilmesini, yani tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir.
Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Dava, tapudaki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı durumlarda gündeme gelir. Uygulamada en sık karşılaşılan hâller şunlardır:
- Sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte imza ile yapılan devirler
- İşlem ehliyeti bulunmayan (örneğin ayırt etme gücünü kaybetmiş) bir kişinin yaptığı satış veya bağışlar
- Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı (danışıklı) işlemler
- Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine rağmen taşınmazın devredilmemesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde edimini yerine getiren tarafa bağımsız bölümün devredilmemesi
- Aile konutunun, diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmesi
- Yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade sakatlıklarıyla yapılan işlemler
Muris muvazaası nedir?
Muris muvazaası, mirasbırakanın bazı mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışladığı bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesidir. Yargıtay’ın 1 Nisan 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre bu şekilde yapılan işlemler geçersizdir; mirasçılar, saklı pay sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın miras payları oranında tapu iptali ve tescil talep edebilir.
Muvazaanın ispatında mahkeme; satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, alıcının ödeme gücü, mirasbırakanın satış yapmak için makul bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı ve taraflar arasındaki ilişki gibi olguları birlikte değerlendirir. Muris muvazaasına dayanan davalar uygulamada hak düşürücü süreye veya zamanaşımına bağlı tutulmamaktadır; ancak delillerin zamanla kaybolabileceği gözetilmelidir.
Yetkili ve görevli mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz hangi ilçedeyse o yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tekirdağ’daki bir taşınmaz için dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin yargı çevresindeki mahkemede görülür; tarafların başka bir şehirde yaşaması bu durumu değiştirmez.
Dava, tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Kayıt maliki vefat etmişse dava onun mirasçılarına yöneltilir.
Dava sürerken taşınmazın devri nasıl önlenir?
Dava açıldıktan sonra davalının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi, davayı ciddi biçimde zorlaştırabilir; çünkü tapu kaydına iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Bu riske karşı dava ile birlikte veya dava sırasında, tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Mahkeme tedbir kararı verirken kural olarak teminat gösterilmesini ister.
Harç, masraf ve süre
Tapu iptali ve tescil davalarında harç, dava konusu taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren dosyalarda bu masraflar da dava sırasında yatırılır. Davanın süresi; keşif ihtiyacına, dinlenecek tanık sayısına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.
Tapu iptali ve tescil davaları, kira veya ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarından farklı olarak kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmaz. Bununla birlikte talebin dayandığı ilişkiye göre ön şartların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal davası için bir süre sınırı var mı?
Süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir. Sahtecilik ve muris muvazaasına dayanan davalar uygulamada süreye bağlı tutulmazken; yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan taleplerde, durumun öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre önemlidir.
Taşınmaz üçüncü bir kişiye satıldıysa ne olur?
Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur; bu durumda tapu iptali yerine tazminat talebi gündeme gelebilir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı ispat edilirse iptal talebi ona karşı da ileri sürülebilir.
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren dosyalar daha uzun sürer. Süre, mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanma hızına göre değiştiğinden kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. Ceza hukuku ve gayrimenkul hukuku başta olmak üzere Tekirdağ’da avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini yürütmektedir.
Hakkımızda
