Taşınmazlar çoğu kişi için en değerli malvarlığı unsurudur ve üzerlerindeki haklar tapu siciline dayanır. Satış, miras, paylaşım veya kira ilişkisi sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda tapu kayıtlarının, imar durumunun ve taraflar arasındaki sözleşmelerin birlikte incelenmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku çalışmaları; uyuşmazlık doğmadan önce yapılacak kontrolleri ve açılacak davaları birlikte kapsar.
Başlıca çalışma konuları
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
- Satış öncesi tapu, imar ve takyidat incelemesi
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydının hukuka aykırı bir sebeple oluştuğu durumlarda —örneğin sahte vekâletname, işlem ehliyetinin bulunmaması, muvazaa veya satış vaadi sözleşmesine rağmen devrin yapılmaması hâllerinde— kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
Miras ve paylı mülkiyet
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış niteliği taşıyan bir işlemi satış gibi göstermesi hâlinde, diğer mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir. Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir; 1 Eylül 2023’ten itibaren bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira ilişkileri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, kira artışı, tahliye taahhüdü ve ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi konular Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümlerine tabidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir; tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ise ayrı bir usule bağlıdır.
Satın almadan önce
Bir taşınmazı satın almadan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanların, imar durumunun ve yapı kullanma izninin kontrol edilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü önler. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi, cezai şart ve teminat hükümleri ayrıca önem taşır.
Gayrimenkul Hukuku hakkında sık sorulan sorular
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Süre; davanın dayandığı sebebe, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Keşif gerektiren dosyalar, belgeler üzerinden karar verilebilen dosyalara göre daha uzun sürer. Bu nedenle somut bir dosya için kesin süre vermek mümkün değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanunla yapılan düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kiracı tahliye taahhüdü verdiyse ne olur?
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
